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金融机构对地产融资为何欲罢不能?

原标题:金融机构对地产融资为何欲罢不能?

  “据我所知,最近监管(部门)确实对几家房地产贷款增长较快的银行进行了"窗口指导",某股份制银行个贷部负责人昨天向南都记者表示。

与以往不同的是,这次调控的重点是房地产行业的融资端。银保监会官网5月17日发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称23号文)限制购地保证金加杠杆行为后,又对信托公司进行窗口指导,要求严控房地产信托规模增速。

尽管如此,上半年仍有不少银行违规“输血”房地产被罚合计近5000万元。在监管层层加码之际,银行、信托等金融机构为何对房地产相关业务热度不减?

信托收紧:被约谈的不止十家公司

进入7月以来,信托行业频频传出被窗口指导。

“现在对外流传的是十家信托公司被监管约谈,实际上这次涉及的面不止如此”,一家总部位于北京的较大型信托公司机构部负责人昨日向南都记者透露,据其所知,几乎上了规模的信托公司都接到了监管的窗口指导,要求提高项目风险管控水平,控制地产信托业务发展速度和规模。

据昨日媒体报道,光大信托发布紧急通知称截至昨日12点暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销),12点后已募集的此类项目全部退款。随后,光大信托紧急辟谣,称只是按监管要求,对房地产项目进行余额管控。

监管收紧并非空穴来风。中国银保监会有关部门负责人近日就表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会近日开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

据南都记者在业内走访了解,此次监管收紧要点包括房地产信托规模不超过2019年上半年末的规模;符合“432”要求但属于通道类业务、地产公司并购类业务均划为房地产项目,一律暂停;除上述两类外的其他信托业务,按新老划分,已备案的正常发行及成立,未备案项目则先行暂停。

如果把时间再拉长一些,去年8月中旬,银保监会也曾窗口指导要求一批信托公司全面暂停房地产信托业务。彼时,业内还颇为震动,当时一名受访的深圳资深信托人士

曾向南都记者表示,“以前没有这么调控过,过去只是调控地产投资项目标准和要求,这回直接新老划断暂停掉了”。但与此轮监管收紧行动相比,上述深圳资管信托人士也坦言,去年的收紧和暂停不过是小巫见大巫。

近一年来,监管对房地产的缰绳一直勒得很紧。不少受访的信托人士告诉南都记者,但凡规模上得大了一些、快了一些,相关指导就如约而至。正因如此,此轮大规模收紧也在意料之中。

银行贷款:部分银行限定房贷额度

除了房地产信托业务监管加码外,监管机构对部分房地产贷款增长较快的银行也进行了“窗口指导”,其中更多指向房地产企业贷款。某股份制银行个贷部负责人向南都记者表示,监管部门要求控制开发贷额度,以及控制房贷增长的速度。

不仅如此,销售端的调控也在同步进行。“从6月底开始,个人按揭贷款再次收紧,总行对各个分行都下发了房贷额度管控通知”,某大型股份制银行广州分行个贷部负责人向南都记者表示,今年6月份前总行对房贷没有限定额度,现在对每个月的投放额度都有管控,而且不能过快增长。

事实上,从2016年下半年以来,监管就要求各家银行控制房贷的放款规模,房贷发放的同比、环比增速均不能超过上月增速,且需逐月下降。上述个贷部负责人表示,从去年开始,监管虽然没有一再强调房贷增速需逐月下降的要求,但是对银行房地产类贷款占比指标仍有规定。

值得注意的是,近日监管机构还对多家金融机构违规“输血”房地产开出了多张罚单。仅7月4日一天,宁波银保监局就披露了35张银行业罚单,其中有22张剑指房地产信贷业务违规,占比高达62.86%。

据南都记者梳理银保监会官网显示,今年上半年,违规“输血”房地产相关的罚单有70多张,被罚金额高达4869万元。全国主要的商业银行无一幸免,诸多地方城商行、农商行也在被罚名单中,处罚金额数万元到上百万不等。

今年以来,全国多个城市都传出房贷政策放松,具体表现为房贷利率下调,放款速度加快。但上述个贷部负责人表示,其实监管对房地产类贷款管控的要求并未改变过,相比往年,今年房贷表现有所松动主要还是受今年银行间市场资金宽松的影响,银行资金充足,房贷相对安全。

重拳整治:抑制资金过度流入房地产

无论是银行房地产贷款的收紧,还是房地产信托监管调控的加码,都起源于23号文。

南都记者注意到,23号文明确要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治,突出处罚和问责,其中多处涉及房地产领域融资乱象整治。

不仅如此,中国银保监会主席郭树清在6月13日的陆家嘴论坛上也严厉表态:“房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。”

5月以来,监管部门先发布23号文限制对购地保证金加杠杆行为,后又对信托公司进行窗口指导要求严控房地产信托规模增速。叠加最新的对房地产贷款额度的限制,显示房地产调控进一步转向企业融资端。

这也意味着,未来的调控政策,除了继续在需求端进行“限购、限贷”等限制政策外,也要在资金端限制一些激进房企的高杠杆行为,抑制资金过度流入房地产。

从监管机构今年开出的罚单也可看出,向“四证”不全的房地产企业提供开发贷、将表内外资金变向用于土地出让金融资都是被罚的重灾区。

“上得太快太猛了,此时不管更待何时?现在收紧也算是靴子落地吧”,前述受访的北京某信托机构部负责人向南都记者表示。

原因分析:地产依赖症何时能除?

监管层层加码,银行、信托等金融机构为何对房地产相关业务热度不减?地产依赖症俨然是银行信托业的老毛病了,政策导向上一直试图扭转这一局面却迟迟未见成效。

一方面是房地产企业仍有强烈的通过信托渠道融资的需求。另一方面,对传统业务的路径依赖,使得银行、信托对房地产项目欲罢不能。

数据显示,截至5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额的14 .00%;较年初增加1665 .97亿元,同比增长15 .15%。2018年6月至今年6月,房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位,成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。

而据2018年主要上市银行公布的数据显示,投向房地产业的贷款占比近10%,占比增幅超过2017年的两倍。

“地产一直是银行最爱的资产。而且银行对新兴产业看不懂,或者说有些是懒得研究,就一直在地产上打转”,华中某银行对公业务人士向南都记者坦言。

此外,目前信托行业内共同认可的赚钱项目仍是房地产信托。房地产项目已形成成熟模式,即使出现项目逾期不能兑付的情况,也可通过处置抵押的资产解决项目资金回流。

另一方面,受实体经济下行的压力影响,银行业、信托业的转型仍在艰难推进中,对其他产业、资产尚未形成成熟模式。

前述受访的北京某信托机构部负责人指出,目前信托项目主要有房地产信托、政府城投平台信托和工商企业信托三大类,而工商企业信托即向一般工商企业发放贷款的项目,因为该类项目爆雷较难以回收,尤其是部分纯信用项目,对信托公司而言颇为棘手。

不过,房地产项目并非万无一失,今年个别信托公司的风险暴露引起了监管方的注意。比如安信信托踩雷多个地产项目,未能如期兑付项目规模超百亿,中泰信托、中江信托的部分房地产项目也出现逾期。

采写:南都记者田姣 吴梦姗

作者:表示。

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